会社名義で不動産購入におけるメリットデメリット

個人で購入するよりも法人化してから不動産を購入した方が税負担を調整しやすい場合がある――そんな話を耳にすることもあるでしょう。

法人の場合、利益水準や事業の形によっては税率や経費計上の範囲が変わり、課税所得をコントロールしやすくなる場面があります。

一方で、法人ならではのコストや手続き、売却時課税など注意点も少なくありません。

ここでは不動産購入を検討中の経営者の方、また不動産購入にあたって法人化するか迷っている方に向けて、法人で不動産を取得した際のメリット・デメリット・リスクを整理して解説します。

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不動産を法人で取得する5つのメリット

まずは法人で不動産を取得した場合のメリットから見ていきましょう。

1．法人税率の見通しが立てやすい（中小法人は軽減税率の対象になることも）

個人の場合、所得税は累進課税（所得に応じて税率が上がる仕組み）で、住民税も原則として所得割が課されます。所得水準によっては、個人の負担が重くなりやすい場面があります。

一方、法人で不動産を保有した場合は「法人税（国税）」を中心に課税されます。中小法人（資本金1億円以下等）は、一定の範囲で軽減税率が適用されることがあり、利益が大きくないうちは税率面で差が出るケースもあります。

ただし、法人の税負担は法人税だけで決まるわけではありません。

実務上は、地方法人税・法人住民税・事業税なども加わり、実効税率（トータルの負担感）は会社規模や所在地等で変わります。税率は「目安」ではなく、自社の前提で試算することが大切です。

2．不動産の減価償却により課税所得を圧縮できる（損金算入）

減価償却費は、建物などの取得費用を耐用年数に応じて費用化していく仕組みで、不動産経営では金額が大きくなりやすい項目です。

法人の場合、税務上の上限（償却限度額）の範囲で損金算入が可能です。会計方針や資金繰りの考え方によって、毎期の利益の出方をならす視点でも検討されます。

なお、減価償却は「利益が出ている年だけ大きく取ればよい」といった単純な話ではなく、将来の売却益課税や資金繰りにも影響します。出口まで含めて設計しておきましょう。

3．不動産経営に関わる費用を幅広く計上しやすい

法人は事業として不動産を運用するため、事業に必要な支出は損金に算入できる余地があります。

また、個人の場合は「不動産所得」と「譲渡所得」などで課税区分が分かれ、売却損があっても所得区分の関係で相殺しにくいことがあります。

法人の場合は、原則として事業全体の利益と損金を通算して計算します。

たとえば、売却損が出た年に他事業が黒字であれば、全体として課税所得を抑えられる可能性があります（損金算入の可否・時期は個別論点があるため要確認）。

不動産経営上、経費計上の対象になり得るものの例は以下の通りです。

当然のことですが、収入を得るために必要な支出に限られます。私的利用にあたる部分は経費計上できません。

4．住民税の所得割が下がれば、保育料の負担が軽くなる可能性がある

保育園の入園可否や保育料は、（多くの自治体で）住民税の所得割課税額などを基準に階層が決まります。

不動産経営で課税所得が下がり、住民税の所得割が下がると、結果として保育料の階層が変わり負担が軽くなる可能性があります。

ただし、保育料の算定は自治体ごとにルール・参照する税額・控除の扱いが異なります。

「必ず安くなる」とは言えないため、自治体の算定方法（どの年度の住民税を使うか、控除前の税額か等）を確認したうえで、試算してみると安心です。

5．相続・承継の設計がしやすくなる場面がある（ただし“相続税がゼロ”ではない）

個人で不動産を所有していると、相続時にはその不動産が相続財産として評価され、相続税の計算に反映されます。

法人で不動産を所有している場合、相続の対象は不動産そのものではなく、原則としてその法人の株式（持分）になります。

つまり「法人所有なら不動産に相続税がかからない」という単純な話ではなく、不動産の価値は株式評価（純資産や収益力等）に反映されます。

一方で、株式の集約・議決権の設計、資金の用意（役員退職金・配当・保険等の組み合わせ）など、承継の段取りを組み立てやすくなるケースもあります。相続税・株価評価・キャッシュフローをセットで検討しましょう。

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不動産を法人で取得する3つのデメリット

ここからは、法人で不動産を取得する場合の注意点（デメリット）を確認していきます。

1．取得時・保有中の税金は発生する

不動産を購入すれば、購入時および購入後に毎年支払う税金が生じます。主な例は次の通りです。

【不動産購入時にかかる税金の例】

【不動産購入後に毎年支払う税金の例】

税金が発生する点自体はデメリットですが、事業全体の設計次第では、個人より法人の方が負担感が抑えられる可能性もあります。

2．法人特有の維持コストがかかる

法人で保有すると、税務・労務・管理面のコストが増えやすい点は注意が必要です。たとえば以下のような費用が生じます。

たとえば大規模修繕のように将来まとまって出ていく支出は、法人で計画的に積み立てやすい面もありますが、資金繰りの見通しが甘いと負担になります。

3．売却時の課税が不利になる場合がある

不動産を売却して利益が出ると、法人はその利益に対して法人税等が課税されます。個人のような「所有期間に応じた税率区分」や各種特例が使えないケースも多く、売却益課税が重く感じられることがあります。

一方で、保有期間が短い売却を想定している場合など、設計次第では法人の方が合う場面もあります。購入時点で「いつ・どう売るか」を含めて検討しておくことが大切です。

不動産投資のリスクについて

不動産経営が順調で大きな収益が出ている場合は問題が表面化しにくい一方、想定外の事態が起きると資金繰りに影響が出ることがあります。

代表的なリスクは次の通りです。

その他、災害・金利上昇・修繕費の高騰なども想定し、保険や資金余力も含めて検討しておきましょう。

法人でマンション購入する場合のポイント

ここでは、法人でマンション（不動産）を購入する際に押さえておきたいポイントを整理します。

1．所得税率と法人税率の違い

所得税率について

所得税率は、所得金額に応じて税率が変わる累進課税です。不動産所得だけでなく給与所得や事業所得などを合算し、そこから所得控除を差し引いた課税所得で税率が決まります。

住民税（所得割）は原則として10％です（自治体や制度により取り扱いが異なる場合があります）。

下の速算表は国税庁の情報をもとにした一般的なイメージです。

所得税の速算法

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円を超え、330万円以下	10%	97,500円
330万円を超え、695万円以下	20%	427,500円
695万円を超え、900万円以下	23%	636,000円
900万円を超え、1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円を超え、4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円を超え	45%	4,796,000円

参照：国税庁ホームページ

法人税率について

法人で不動産を所有した場合、その所得には法人税等が課されます。法人税（国税）は、会社規模などにより税率区分が設けられています。

例えば資本金1億円以下の中小法人（要件を満たす場合）では、所得のうち一定部分に軽減税率が適用されることがあります（下表は法人税“のみ”のイメージです）。

資本金1億円以下の中小法人（法人税のみ）の税率イメージ

年間所得	税率
800万円以下	15%（一定の要件を満たす場合）
800万円超え	23.2%

なお、実務上は地方法人税・法人住民税・事業税なども加わるため、トータルの負担は所在地・所得規模等で変動します。

2．減価償却費

減価償却費とは

建物や設備は使い続けることで価値が減っていくため、その取得費用を耐用年数に応じて費用化するのが減価償却です。

計算方法としては定額法と定率法などがあり、資産の種類や取得時期によって取り扱いが異なることがあります。

減価償却費を利用することでの税負担の調整

減価償却費は損金算入でき、課税所得を抑える要素になります。

ただし、減価償却は将来の譲渡益課税や資金繰りにも影響します。節税だけで判断せず、長期の収支計画で検討しましょう。

3．譲渡所得（売却時の課税）

個人と法人の違い

個人は不動産の保有期間により税率が変わります（短期・長期）。一方、法人は原則として保有期間にかかわらず法人税等で課税され、個人のような期間区分の優遇がない場合があります。

売却までの想定期間が短いのか長いのかで有利不利が変わり得るため、購入前に出口をイメージしておくことが重要です。

4．役員報酬（所得分散を検討する場合の注意点）

法人化の検討理由として、家族への所得分散を挙げる方もいます。たとえば配偶者を役員にして役員報酬を支給する設計です。

ただし、役員報酬は支給ルール（定期同額給与等）や社会保険、扶養の考え方にも影響します。形式だけ整えても税務上・実務上の負担が増える場合があるため、全体設計で判断しましょう。

5．保険・経費による決算設計

法人保険を活用する場合

決算対策として法人保険を検討するケースもあります。保険料の損金算入は、保険種類・設計・解約返戻金の水準等で取り扱いが変わります。

短期の税負担だけでなく、解約時の課税やキャッシュフローへの影響も含めて検討しましょう。

法人保険について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

法人保険の節税効果｜本当のメリットと税務シミュレーション「法人保険は節税にならない」——法人保険について検索すると、そんな見出しが目に付きます。 確かに、これまで法人保険の節税効果は規制...

出張手当などを活用する場合

法人の場合、出張旅費規程を整備したうえで日当を支給するなど、制度設計によって税務上の取り扱いが整理しやすい場面があります。

支給要件・金額の合理性・証憑（出張報告書等）を整えることが前提になります。運用が形骸化すると否認リスクもあるため、規程と実態を合わせて運用しましょう。

会社で役員社宅を所有する場合

会社で住居を購入した場合、不動産会社と法人契約となるため、購入後の諸費用も含めて一定範囲で損金算入の検討がしやすくなります。

例えば、固定資産税、不動産取得税、登記関連費用、印紙代、修繕費などが挙げられます。

ただし、役員社宅の扱いは「役員から受け取る賃貸料相当額」などの要件があり、設計を誤ると給与課税のリスクがあります。

経営者が会社に支払う家賃について

役員（経営者を含む）に社宅を貸す場合、役員から所定の算式で計算した賃貸料相当額を受け取っていれば、社宅として取り扱われ、給与として課税されないとされています。

社宅規模	賃貸料相当額
小規模な社宅 木造家屋の場合には床面積が132㎡以下 木造家屋以外の場合には床面積が99㎡以下判定 （区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定。）	次の（1）から（3）の合計額 （1）（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2％ （2） 12円×（その建物の総床面積（㎡）／3.3㎡） （3）（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22％
小規模な社宅以外	次の（1）と（2）のうちいずれか多い金額 （1）次の①と②の合計額 ①（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×12％×1／12 木造家屋以外の場合には12％ではなく10％を乗じます ②（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×6％×1／12 （2）支払家賃の50％
豪華な社宅 （床面積が240㎡を超えるもののうち、取得価額、支払賃貸料の額、内外装の状況等各種の要素を総合勘案して判定）	時価

参照：国税庁ホームページ

会社で社宅を所有するデメリットについて

1．住宅ローンが利用できない

法人名義の住宅は、住宅ローン（フラット35等）を利用できないことがあります。住宅ローンは「契約者が居住する」ことが前提となるためです。

代替として不動産担保融資や事業用ローンを利用することになり、住宅ローンと比べて金利が高くなるケースがあります。

また、住宅ローン控除の対象にもなりません。

2．売却益が生じる場合、税負担が重くなることがある

個人のような特例控除が使えない場合が多く、法人の場合は売却益に対して法人税等が課されます。

3．売却損が生じる場合は損金算入できることがある

売却損が出た場合、損金として扱われ、法人税等の負担が軽くなる可能性があります（損金算入の可否は個別判断）。

会社名義でローンを組む方法

法人名義の住宅は住宅ローンを組めないことが多いため、資金調達や保有形態を含めて検討が必要です。

社宅購入にこだわらないのであれば、法人名義で賃貸住宅を契約し、賃貸料を損金として計上するという方法も選択肢になります。

購入・売却に伴う税負担や手続きが不要な点で、バランスが取りやすいケースもあります。

法人として不動産投資する際の銀行の融資基準は？

不動産賃貸業のみを行う法人であれば、個人と融資基準が大きく変わらないケースもあります。

一方で、定款の事業目的が広い場合などは、金融機関によっては事業リスクを大きく見て、融資条件が厳しくなる可能性があります。

法人化する場合、定款や事業計画の見せ方も含めて検討しておきましょう。

まとめ

個人でマンションを購入するよりも、法人化してからマンションを購入した方がメリットが大きいのではないか――そのように考える方も多いでしょう。

実際、法人化によって課税所得を調整しやすくなるなど、メリットが出る場面はあります。

一方で、法人特有のコスト、売却時課税、相続・承継での株式評価など、見落とすと負担が増える論点もあります。

即断せず、税務・資金繰り・出口（売却や承継）まで含めて試算し、計画的に進めることが大切です。

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