企業が所有する土地や建物を売る際に気をつけること

不動産を売却しようとお考えの経営者の方。

不動産を売却するときには税金が発生しますが、このことを知っている方は多いでしょう。

では、「個人と法人の不動産売却でかかる税金には、どのような違いがあるか」はご存知でしょうか？

不動産を持つ経営者の中には、不動産売却でかかる税金について詳しく知らないという人は、きっと多いでしょう。

不動産売却を検討しているのであれば、課税の仕組みはぜひとも知っておきたいところです。きちんと把握していなければ、想定外に税金が多くかかることも考えられます。

そこで、今回は法人が不動産売却をするときにかかる具体的な税金の種類と、注意点について詳しく解説していきます。

税金の種類　
～法人が不動産を売却する時～

法人が所有する不動産を売却するときには、数多くの税金が発生します。

不動産を売ろうと思っているが、そんな税金がかかるのかまでは詳しく知らない…という法人経営者の方は多いのではないでしょうか。

どんな税金がかかるのかを把握していないと、不動産を売ろうと思った時に想定以上に税金がかかり、売るかどうかもう一度考え直すなんていうことになりかねません。

そうならないためにも、法人の不動産売却時にかかる税金の種類について、説明していきます。

実は、法人が不動産を売却するときにかかる税金は、個人が不動産を売却するときに必要となる税金と、それほど違いはありません。具体的にかかる税金は、以下のものがあります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 法人住民税
• 譲渡所得税

必ず発生する税金が印紙税と登録免許税、そして不動産売却で利益が発生したときには、譲渡所得税と法人住民税も課税されます

1つずつ見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産を売却した際、不動産売買契約書に印紙を貼るときにかかる税金です。

印紙税の金額は、不動産売買契約書に書かれている金額によって変わります。そして、不動産売却額が10万円以上になると、税が軽くなる軽減措置が適用されます。

具体的には、下記の表のような課税額になります。

不動産売却額	印紙税
500万以下	非課税～1000円
500万～1000万円	5000円
1000万～5000万円	1万円
5000万円～1億円	3万円

ただし、不動産売却額が10万円以上の場合の軽減措置の利用は、2018年時点で2020年3月31日までとなっているため、注意しましょう。

登録免許税

次に登録免許税は、不動産を登記する手続き時に必要となる税金です。

不動産登記は、所有者が誰なのかを証明する重要なものになります。そのため、不動産売却後の所有権に関するトラブルを未然に防ぐことが可能です。

登記にはいくつか種類があり、所有権の保存登記、所有権の移転登記、抵当権の設定登記の3つとなっています。

登録免許税の金額は、不動産売却による所有権移転の場合、本則税率として2%と定められています。しかし、所有権の移転登記の場合、軽減税率の措置を利用できます。

軽減措置を活用すると、軽減税率である1.5％が適用されます。そのため、「固定資産税評価額」×1.5%が、法人の売却する不動産にかかる登録免許税となります。

ただし、登録免許税の軽減措置の利用期限は2019年3月31日までですので、注意が必要です。

住民税

住民税は、いわゆる“法人住民税”を指したもので、不動産売却をしたときに利益が出た場合に発生する税金です。

法人都道府県民税と、法人市町村民税を合わせたもので、法人の事務所がある自治体から課税されることになります。

こちらは、事業所がある地域や、法人の資本金等による区分に応じて課税金額が変わってくるため、個々で確認が必要になります。

譲渡所得税

譲渡所得税も、不動産売却をしたときに利益が出た場合に発生する税金です。譲渡所得税については、個人と法人で課税方法が異なるため、注意してください。

具体的な違いとしては、法人にかかる譲渡所得税は、個人が不動産を売却したときに課税される割合より低くなる傾向にあることが挙げられます。

譲渡所得税の詳しい仕組みについては、複雑になるので、次の章で詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税とは

不動産売却でかかる税金の計算方法は法人と個人ではそれほど違いはありません。しかし、譲渡所得税に関しては、個人と法人とでは異なります。

では、法人の譲渡所得税の課税の仕組みはどのようになっているのでしょうか？ポイントは、下記の2点です。

• 法人が譲渡所得税を支払う条件：購入時に支払った金額よりも売却時の金額が高い場合
• 法人が不動産売却で得た金額の処理：すべて“会社の利益”として計算される

法人が譲渡所得税を支払う条件

まず、法人が不動産売却時に譲渡所得税を課税されるのは、不動産の購入時に支払った金額よりも、不動産を売却する時の金額が高い場合になります。

常に譲渡所得税が課税されるわけではないことを押さえておきましょう

法人が不動産売却で得た金額の処理

不動産売却で得た金額の税務処理の方法は、個人と法人で大きく違います。

まず、個人から見ていきましょう。

個人に所得税が課税される場合、“分離課税”といって、給与や年金、投資、不動産などで得た利益はそれぞれに違う税率と計算方式で税額が算出されます。そのため、税金の額が高くなりやすいです。

一方、法人では、不動産売却で得た金額はすべて“会社の利益”として計算され、所得税が課税されます。

なぜなら、不動産売却も事業の一環としてみなされるからです。そのため、不動産売却利益は会社の利益として計上され、本業の売上と合算されます。

法人の場合は、「会社の状況が芳しくなく、不動産売却での利益が思ったように出なかった」ということもあり得ます。この場合、いくら税金が安くても譲渡所得税を支払う余裕はありません。

会社に残っている資産を削ることも可能ですが、今後の運営に支障が出ることも考えられます。このような状況になると、不動産売却に関係のない従業員に対して不利益が生じる可能性もあるでしょう。

そのため、法人の譲渡所得税の支払いは、不動産売却の金額で条件付けがされ、なおかつ会社の経営状態を考慮できるよう、不動産売却利益を会社の利益として総合課税する仕組みになっているのです。

こういった理由によって、所得に対して個々に税金を課される個人よりも、法人の方が不動産売却に対して課税される割合が低くなります。

なお、法人の所得税は、得た利益に法定実効税率を乗じて算出されます。

法定実効税率とは、法人税と住民税、事業税の3つの表面税率を規定の計算式で算出した総合税率です。

法定実効税率の計算式は、〔法人税率×（1＋住民税率）＋事業税率〕÷（1＋事業税率）となります。

たとえば、法人税率が30％、法人住民税率が10％、事業税率が5％とした場合、〔0.3×（1＋0.1）＋0.05〕÷（1＋0.05）で法定実効税率は36.2％です。

法人住民税、事業税率など、それぞれの要素が会社の利益によって異なるため、法定実効税率も会社によって違います。

そのため、個々の会社の状況に合わせて計算する必要がありますが、おおよそ一般的な法定実効税率を表にまとめたので、参考にしてみて下さい。

利益額	法定実効税率
400万円以内	約21.4％
400万円～800万円	約23.2％
800万円以上	約36.0％※

※2015年4月1日以降は約34.3％。

法人が不動産を売却する時の注意点

法人の不動産売却で注意したいのが、消費税が発生するということです。

一般的に、消費税が課税されるのは、「付加価値を生む取引」に限定されます。したがって、国や自治体などが所有者の場合は、「不動産の取引は権利を移転しただけ」と見られ、課税はされません。

一方、法人の不動産売却は課税対象となります。ただし、消費税が課税されるのは2期前の事業年度で1000万円の課税売上高があった場合だけです。したがって、この条件を満たしていないときは、消費税の支払いは不要となります。

では、実際どのように不動産に消費税が課税されるのでしょうか？算出方法を説明します。

まず、「土地は非課税、建物については課税」となることを押さえましょう。

たとえば、マンションなどの建物を売却しただけの場合、課税分を省いた売り上げに8％の消費税がかかります。つまり、1000万円で売却された際には、80万円の消費税が必要になるということです。

しかし、建物と土地を一緒に売却したときは、建物部分にだけ消費税が課税されます。通常、消費税は売買契約書に記載されていますが、書かれていないときは固定資産評価額で按分計算していきます。

たとえば、建物と土地の固定資産税評価額が1：1で売却金額が2000万円だった場合は、建物部分の1000万円に課税されるので、消費税は80万円です。

ここで「土地には非課税」を忘れて、土地と建物の売却金額に消費税率を乗じてしまうと、倍の消費税を支払うことになるので、注意が必要です。

経費として認められる費用

法人が不動産を売却するときには、さまざまな費用が発生します。不動産売却時の費用は、経費として算入することができるので、押さえておきたいポイントです。

代表的な費用として挙げられるのは、印紙代や仲介手数料、抵当権抹消手続きのための費用になります。

印紙代

印紙代は、冒頭の法で説明しましたが、不動産の売却額に応じて必ず発生する税金です。この税金についても、経費として計上可能です。

仲介手数料

次に仲介手数料は、不動産を購入してくれる契約者を探してくれた不動産仲介業者に成功報酬として支払う金額を指します。

一般的に、不動産仲介業者をはさまず、個人や法人のみで不動産を購入してくれる人を探すのは非常に困難です。

したがって、法人が不動産を売却する際には、ほぼ全ての場合において不動産仲介業者を頼ることになります。そのため、仲介手数料は必ず支払わなくてはならない費用と考えておいた方が良いでしょう。

なお、仲介手数料の上限は、下記のようになっています。

売却額	仲介手数料の上限
200万円以下	売却額5％＋消費税
200万～400万円	売却額×4％＋2万円＋消費税
400万円以上	売却額×3％＋6万円＋消費税

不動産仲介業者は、この手数料の範囲内であれば自由に設定して報酬を受け取ることができますが、上限金額を提示されるのが一般的といえます。

抵当権抹消手続きの費用

また、売却しようとしている不動産に抵当権が設定されている場合、法人は抵当権抹消手続きのための費用を支払わなくてはなりません。この手続きにかかる費用も、経費として計上できます。

不動産を担保にして銀行から借り入れをすると、返済が滞ったときを想定して銀行は担保の案件を自由に売却できる抵当権を設定します。

抵当権を抹消しないままで不動産を売却することができませんので、抹消の手続きが必要です。

また、抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬も支払わなくてはいけないので、覚えておきましょう。

個人に売却する際の注意点

法人は、所有する不動産を個人に売却することも可能です。

ただし、注意点があります。

特に、法人が所有する不動産を役員に売却した場合、法人と個人両方に税金が発生する可能性があるということです。

というのも、法人が個人に不動産を売却する場合、売却金額は時価よりも低い金額になりやすいのです。時価よりも低い金額で売却することを「低額譲渡」といい、個人と法人に税金が課される場合があります。

なぜ税金が課される場合があるのか、説明していきましょう。

まず、法人が個人に不動産を売却すると、売却された金額にかかわらず、適正時価で個人に売ったとみなされます。

そのため、法人に対して課税されるのは、適正時価から取得額（法人が不動産を取得した時の金額）を引いた額が対象になります。

たとえば、不動産の取得額は1000万円、売却額は2000万円、適正時価は5000万円だったとします。

通常であれば、法人に税金が加算されるのは、売却額2000万円から取得額1000万円を差し引いた金額1000万円が対象です。

しかし、法人が個人に不動産を売却する場合、適正時価の5000万円から取得額1000万円を差し引いた金額に課税されるので、4000万円です。

したがって、売却額が少なくなればなるほど必要以上に税金を支払わなくてはならなくなるため、損をすることになります。

一方、個人も適正時価で購入したとみなされますから、適正時価5000万円から売却額2000万円を差し引いた金額3000万が、税金を課される対象となります。

この場合も、売却額少なくなればなるほど、支払う税金の金額は大きくなるのです。

法人が個人に不動産を売却する際は、取得額と適正時価をよく確認した上で売却額を検討しなければ、法人も個人も税金が増えてしまうので、注意が必要です。

不動産関係は専門家のサポートを

不動産の売却は、不動産仲介業者なしで行うのは難しいものがあります。

その理由は、「不動産売却開始価格の設定が難しいこと」「必要書類の作成が面倒」などの理由が挙げられます。

不動産売却開始価格の設定は、価格設定を間違えると損をする可能性が高いです。相場よりも高く設定すれば、買い手はつきにくいですし、逆に安く設定すれば、思った以上の利益を上げることはできません。

そのため、売却開始価格の設定は、経験値の高い専門家に任せた方が安全です。必要書類の作成についても、不動産に関する専門知識がなければ、書類を用意するだけでも難しいでしょう。

その上、不動産取引は、人の感情が交差する大変な現場です。そのため、トラブルが発生するというのは日常茶飯事なのです。不動産取引の経験がない人は、おそらく八方ふさがりになる可能性があります。

したがって、不動産売却に関する問題は、すべて不動産仲介業者に任せるのが確実だと言えるでしょう。

実際、不動産仲介業者に任せれば、不動産売却までのプロセスはほぼクリアできるといっても良いかもしれません。

しかし、そこで問題になるのが、税金の計算についてです。

不動産売却に関する税金の計算は、非常に複雑です。「費用に計上できるものは何なのか」「軽減税率の利用、現時点での法人税率はどれくらいなのか」など、調べ出したらキリがありません。

また、必要書類の準備は専門家でなければ用意することができないものも数多くあります。手続きについても、専門的な面が多いので専門家の力を借りずに行うと大変な労力が必要になるでしょう。

そのため、不動産売却に関する税金については、税理士や司法書士など不動産売却に関連する専門家のサポートを受けることが賢明です。

不動産の売却を考えている法人の経営者は、まず不動産仲介業者、そして税理士・司法書士のサポートを受けられるよう、事前に準備しておくことが重要です。

法人の売上利益に応じて売り時を判断

法人による不動産の売却は、会社の運営状況によって、行うべきときと行わない方が良いときがあります。

たとえば、本業の売り上げが少ない場合は、法人税は安くなるでしょう。しかし、不動産売却で利益を上げれば、その分法人税が上がります。

次年度の会社運営についても考慮するのであれば、不動産売却は別の機会にしておくというのもひとつの手です。

また、法人の状況によっては、設備の切り替え、退職金の準備など、損金として計上できるものが多い時期があるかもしれません。

そのようなときに不動産売却をすれば、不動産売却で利益が上がっても、費用も同時に計上され損金が増えるため、法人税を抑えることが可能です。

法人が不動産売却するときには、不動産の利益と本業の売上は合算されるということを忘れてはいけません。不動産を売却するタイミングを間違えると、税金の面から損をする可能性があります。

自社の運営状況を見極めながら、不動産売却の適切なタイミングを見逃さないようにしましょう。